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En esta serie de post voy a contar un poco mi experiencia en la búsqueda de un espacio al que pudiera llamar hogar. Todo lo que aquí expongo se basa en mi vivencia particular y en mis opiniones, no pretendo que sea una guía de nada y las opiniones son mías y solo mías.

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Puedo decir que llevo ya varios años rebuscando en el mercado inmobiliario. No con una intención de comprar, o no con una intención real, pero sí entendiendo como funciona y a la vez, observando como los precios evolucionaban con el tiempo ante mi mirada incrédula y muy a mi pesar.

Esto no es casualidad, ya que trabajo desde 2018 en una empresa, Lifull Connect, dedicada a agregación de anuncios, entre ellos inmobiliarios, y que desde la pandemia ha hecho del real estate su gran apuesta de negocio, así que por trabajo ya me toca. Al mismo tiempo desde hace años con mi amigo Aitor fantaseábamos con hacernos una par de casas pasivas, por lo que además de inmuebles también he mirado muchos terrenos.

Puedo decir que llevo un tiempo entrenando el tema de la búsqueda, familiarizándome con la terminología, el mercado... Pero hasta que no tomé la decisión de dar el paso, no empecé a desarrollar un método más efectivo. En esta ocasión voy a intentar sintetizar como fue este proceso para mí y qué tuve en cuenta.

Preparando el terreno #

En el post anterior ya hablamos de que uno los temas importantes a la hora de comprar una vivienda es tener claras nuestras necesidades y expectativas, y estas van a ser la base de nuestra búsqueda. De estas podemos sacar aspectos como:

• La ubicación, como sería:
  • La localidad o localidades que quieres tener en cuenta. Si buscas un pueblo pequeño, una gran ciudad o algo a caballo de esas dos opciones. Si quieres que esté en el interior o en la costa. El entorno que buscas, boscoso, montañoso, yo qué sé...
  • El tipo de barrio que buscas. Si quieres una zona más residencial o más céntrica, más tranquila o con más movimiento de personas, coches, etc.
  • O incluso comunidad autónoma, país... Ya cada uno/a, pero ahí ya no os puedo ayudar, me temo.
• Servicios o puntos de interés cercanos como por ejemplo:
  • Estación de tren. Si trabajas en otra ciudad y quieres ir en transporte público.
  • Acceso cercano a una autopista. Si vas a visitar a familiares a menudo en tu ciudad natal.
  • Restaurantes. Si eres un sibarita y te gusta comer fuera a menudo.
  • Escuelas. Si tienes hijos o piensas en tenerlos.
  • Gimnasio. Si te gusta hacer deporte habitualmente o quieres tener pocas escusas para no ir.
• Las características de la vivienda. Ejemplos:
  • Equipación, como aire acondicionado, calefacción de gas, ventanas de aluminio, hogar, barbacoa de obra.
  • Espacios exteriores, como balcones, terrazas o jardines.
  • Espacios comunes, típico en comunidades grandes, como piscina, gimnasio, pista de pádel, lavandería.
  • Servicios de comunidad, como portería, calefacción centralizada, recogida de paquetes.
  • Otras características, como vistas a la naturaleza o al mar, espacios abiertos, en fin, lo que se nos ocurra que queramos.
  • Por supuesto habitaciones y baños.

Aparte de esas necesidades es importante entender nuestras limitaciones, aquellos factores que nos va a dar las fronteras de a que podemos y a que nos podemos optar. Conocerlas nos va a ayudar a valorar mejor los pros y contras, los tradeoffs (palabreja que nos gusta usar a los programadores), de las diferentes opciones con las que nos vayamos encontrando, y decidir que peso le damos a cada característica en cada caso. Yo tuve en cuenta varios factores en este sentido, entre ellos:

• El presupuesto con el que contamos, más adelante entraré en detalle de cómo calcularlo de manera más precisa, pero de seguro tienes alguna cifra en mente.
• Gastos periódicos que nos puede incurrir: hipoteca (y con ello nuestra capacidad de endeudamiento o hasta donde estamos dispuestos a endeudarnos), comunidad, suministros, etc.
• Mantenimiento, cuanto tiempo o dinero nos va a costar mantener la vivienda a título personal. Por ejemplo, una casa con un jardín muy grande nos va a pedir mucho tiempo para mantenerlo limpio y arreglado o contratar a alguien para que lo haga por nosotros. Tiempo y dinero pueden ser recursos valiosos a tener en cuenta.

Pensar en cuáles son nuestras necesidades y limitaciones y hacer un listado de ellas puede ser un buen primer ejercicio para entender mejor qué estamos buscando, aunque es posible que en este punto no lo sepamos del todo, es una buena reflexión que nos puede ayudar a empezar la búsqueda.

Un punto importante es que nos tomemos nuestro tiempo para entender esto y al mismo tiempo no es necesario obsesionarse con querer entender todo ahora. Buscar una vivienda no son los cien metros lisos, es más bien como completar un laberinto donde puede que encuentres rápido la salida o que tarde un tiempo. Lo fundamental es tener un buen sistema, refinarlo y no tener prisa.

La gran limitación, el presupuesto #

Normalmente, el presupuesto suele ser una de las primeras limitaciones que nos viene a la cabeza a la hora de hacer una gran inversión como es una compra de un inmueble, al menos para mí lo fue sin duda.

Entonces, creo que es relevante conocer de cuanto dinero disponemos y cuanto estamos dispuestos a gastar, diría más, incluso tener una proyección de cuanto podemos ir acumulando en los próximos meses.

Cómo calcular el presupuesto inicial #

Al lío, a como se calcula la dichosa cifra, como diría el amigo Linus Torvald: "talk is cheap, show me the code". Vamos a hacer un ejercicio de imaginación:

Imaginemos por un momento que después de años de sangre, sudor, lágrimas y una dieta basada en Doritos y RedBull he ahorrado 60.000€ (disclaimer: me estoy inventando las cifras) que puedo y quiero dedicar íntegramente a la compra. Esto ya es una línea roja que me pongo y no voy a rebasar.
Es inteligente que no sea el 100% de nuestro ahorro, por tener un colchón, una contención para imprevistos.
A partir de aquí viene el primer nodo de divergencia, el primer aspecto que tendremos que decidir. En mi caso vi varios caminos, entre ellos:

• Seguir ahorrando, eventualmente esto lo podría hacer ad eternum, obviamente el valor del dinero cambia, la inflación, etc. No sería realista ahorrar hasta poder comprar una casa al lado de la de Gerard Piqué por decir algo, tampoco creo que lo sea ahorrar hasta comprar sin financiación (aunque, bueno, si el tiempo no es un problema...), pero sí hasta incrementar mi capital, y con ello mi capacidad de compra, lo suficiente para optar a otras opciones que cubran mis necesidades. Esta opción, claro será, siempre si puedo y quiero esperar mucho más.

• Puedo decidir invertir todo ese dinero en la entrada de una hipoteca.

• También puedo guardar una parte e invertir el resto en la entrada hipotecaria.

Son estas dos últimas opciones las que me interesa explicar cuando para mí tienen sentido y cuando no.

En el primer caso, lo que estoy haciendo es descapitalizarme completamente (sin contar que pueda guardar una partida de dinero de colchón, comprar muebles, etc), poner toda mi liquidez en la entrada hipotecaria, esto me puede ayudar en bajar la cuota de hipoteca o el tiempo de endeudamiento, en cualquier caso, dinero libre que voy a dejar de estar dando intereses al banco.

En el segundo caso, me descapitalizaré hasta donde el banco me pida. Por ejemplo, si nos financian al 80%, el 20% del precio del inmueble o si es al 100% pues nada... el banco lo pone todo, y te cobrará intereses por todo, claro. El resto lo podré invertir en otra cosa o seguir ahorrando.

¿Cuándo puede tener sentido descapitalizarme totalmente? Pues por ejemplo, si la vivienda que voy a comprar es obra nueva o está en muy buen estado. Necesitaré dinero para muebles y demás, pero podré entrar a vivir y la hipoteca será más llevadera, ya entraremos en detalle cuando hablemos de hipotecas, si esto da para rato...

¿Cuándo puede tener sentido guardar dinero y que el banco me financie más? Pues cuando tenga un proyecto de reforma, si la casa es de segunda mano y es vieja o quiero dejarla a mi gusto, o algún plan para invertir ese dinero o sacarle rentabilidad de algún modo. En este caso, claro, nuestra cuota de hipoteca va a subir.

En mi caso una cosa era clara, no estaba acumulando dinero porque sí, pues tenía muy claro que el dinero en el banco estaba devaluándose constantemente.

Una vez me decida por una de las dos opciones, sabré con qué porción de mi dinero cuento para la entrada independientemente de la financiación a la que aspire.

Para este caso, vamos a poner por ejemplo que elijo descapitalizarme al 100%, y que aspiro a que sea una entrada del 20% para que el banco me financie el 80%.

Esto quiere decir que:

Si tengo 60.000€

Y esto es el 20% del total del inmueble

Puedo aspirar a una vivienda de un valor de (60.000 x 100) / 20 = 300.000€

¿Verdad? ¡No! Error ¿Y los impuestos? ¿Y los gastos hipotecarios y notariales? ¿Y la tasación? Y... ¡Ay! Insensata, tú que con ese ahorro creías que podrías comprarte aquel piso tan chulo de obra nueva que parecía tan barato en los anuncios.

Cuando veas precios en anuncios acabarás por desarrollar un cálculo mental de cuanto tienes que añadirle al precio que ves, porque todos los precios no contemplan ni impuestos ni gastos asociados a la compra.

Este sobrecoste va a variar basándonos en diversas cosas, entre ellas:

• La comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda, pues varían los impuestos y tasas de unas a otras (spoiler, Cataluña es de las más caras).
• Si la vivienda es obra nueva (donde aplicamos el IVA) o usada (donde se aplica el ITP, impuesto de transmisiones patrimoniales).
• Si la vivienda es de protección oficial, en cuyo caso pagaríamos menos impuestos, sea obra nueva o usada.
• La edad y la renta que tengas. En Cataluña, por ejemplo, para personas menores de 32 con una renta de hasta 30.000€ el ITP se te reduce a la mitad. De hecho una cosa chula que aprendí, es que si la compra la haces entre dos y una persona cumple los requisitos pero la otra no, el descuento se aplica para una de las partes, pagando un 7,5 de impuestos en vez del 10.

Te recomiendo que te informes bien de esta parte para poder tener claros todos tus derechos y obligaciones, esto te va a evitar muchas desilusiones futuras.

Siguiendo con el ejemplo, voy a utilizar el caso de Cataluña, que es el que mejor conozco, donde tendríamos que sumar al precio del inmueble más o menos un 13% (por hacerlo fácil).

Entonces si volvemos a calcular:

Si tengo 60.000€

Y esto es el 20% del total de inmueble

Teniendo en cuenta que he de contar con un 13% del precio de la vivienda para cubrir costes, si he visto una vivienda de 220.000 que me gusta sé que tendré que contar con ~28.000€ además de la entrada.

Si el 20% de 220.000 son 44.000€

Y 44.000 + 28.000 son 72.000€ sabré que ese inmueble está fuera de mi presupuesto

Esto ya nos complica un poco más tener claridad de cuanto dinero podemos invertir, porque dependemos del precio de la vivienda, pero una vez hagamos el cálculo unas cuantas veces enseguida sabremos si para un precio concreto estamos dentro o fuera de nuestro presupuesto.

Ésto también nos va a ayudar a revaluar nuestra estrategia inicial si fuera necesario. Entender hasta cuanto el banco nos puede financiar, si tenemos otras opciones, si preferimos seguir ahorrando... Cuanta más claridad tengamos sobre este punto más fácil nos será tomar las decisiones necesarias.

Mi conclusión es que el presupuesto tampoco puede ser una cifra muy rígida a lo largo del proceso de búsqueda, pues hay muchos factores que pueden afectarla. Amoldar nuestra estrategia en base a la información que tengamos puede ser algo muy conveniente. Obviamente hay ciertas fronteras que no vamos a querer o poder traspasar, pero es bueno conocer las alternativas para poder conseguir optar a la vivienda que cubra mejor nuestras necesidades teniendo en cuenta nuestras limitaciones.

Dicho esto, creo que es un ejercicio necesario y beneficioso calcular más o menos nuestro presupuesto inicial, ya que nos va a servir de punto de partida.

🛠️ Calculadora de presupuestos

Durante el proceso de compra he tirado mucho de Google Sheets para automatizar procesos como el cálculo de presupuestos, entre otras herramientas que os pueden inspirar o podéis adaptar a vuestro gusto quiero compartir esta calculadora de presupuestos, que es muy similar a la que yo usé en mi caso y me fue de gran ayuda a la hora de tomar decisiones, sobre todo con los inmuebles que ya eran candidatos claros para mí.

Puedes copiarla y adaptarla a tus necesidades: editando las celdas no coloreadas; modificando el formato condicional de las celdas coloreadas, poniendo en el punto mínimo tu inversión ideal, en el medio tu ahorro y en el máximo tu 'no-go'; o añadiendo nuevas opciones, solo hay que hacer copy/paste de una existente y adaptarla.

https://docs.google.com/spreadsheets/d/198dpQH8MwaLzjvRfYvwOmcvebG791ZEGrSf7XSgK8UU

La búsqueda #

En este punto ya deberíamos tener información más que suficiente y de sobra para empezar nuestra búsqueda, de hecho no pospondría este paso en caso de no tenerla, pero me va bien para la narrativa del post :p

Yo personalmente no acudí a inmobiliarias o API o similar, me refiero a ir a la típica oficina de tu barrio, a preguntar por casas y tener una conversación con alguien que te asesore, por lo que no puedo hablar ni bien ni mal de eso.

Mi estrategia principal fue hacer uso de los portales inmobiliarios. Es cierto que en esa primera fase de "juego" de buscar sin intención de comprar, utilizé mucho Trovit, uno de los portales de la empresa para la que trabajo, pero cuando tuve intención real de comprar fue una plataforma que abandoné en poco tiempo. Al tratarse de un agregador de anuncios me encontraba mucha duplicidad, dificultad de búsqueda y menos frescura de la que me gustaría, así que decidí tirar a la fuente directa, que son los principales portales de real estate en España: Fotocasa, Idealista y Habitaclia.

Estos tres portales, cada uno con sus más y sus menos, tienen las funcionalidades clave que necesitaba:

• Ver las fotos rápidamente en el resultado de búsqueda sin necesidad de entrar al detalle del anuncio. En este caso si no entra por el ojo... Tiene que haber otras muchas cosas que llamen la atención, tipo: precio, zona... No sé algo que sea muy goloso para justificar la visita.
• Programar alertas sobre búsquedas concretas. Tenía varias destacando diferentes cosas.
• Definir zonas concretas bien delimitadas. Fotocasa e Idealista incluso permiten dibujar una zona en el mapa, superfeature, superútil en mi caso.
• Poder guardar en favoritos los inmuebles que más me interesaban. Es especialmente útil si queremos ponernos en contacto con el vendedor en otro momento o compartirlo con alguien para pedir opinión. Además, suelen alertar de cambios en esos anuncios como bajadas de precio.

A parte de las alertas desarrollé una rutina de hacer un barrido a 2 o 3 búsquedas concretas en estos portales cada día. Creedme, cada día hay anuncios nuevos que potencialmente te pueden interesar. No obstante si te saturas... Deja de hacerlo un tiempo, el mercado se mueve constantemente, no te agobies, habrá otras oportunidades y ya darás con una que te encarge.

Conforme vayas viendo decenas y decenas de anuncios, también tus necesidades irán cambiando e irás descubriendo algunas que no sabías que eran importantes para ti, otras quizá perderán peso. Como digo, es un proceso fluido. Lo que más impactará en esto serán las visitas a inmuebles. Personalmente, en mi opinión, cuanto antes visites la primera casa o piso que te medio encaje antes ganarás información de valor.

Las primeras visitas #

Las primeras visitas son un antes y un después en el proceso de búsqueda. Para empezar, las fotos de los anuncios pueden ser engañosas (a veces para mal, otras para bien), la sensación que tienes visitando un inmueble in situ puede cambiar totalmente la percepción que te dió en el anunció.

Además, visitar los inmuebles te va a descubrir muchas cosas que no sabías. Por ejemplo de repente podrías estar en un patio enorme y sentir que eso es realmente importante para ti y que otras cosa en comparación no lo eran tanto, y aunque no acabes comprando ese inmueble tu búsqueda a partir de ahora será más efectiva, más precisa y más fiel a lo que quieres, y eso es lo más relevante.

Cuando vayas viendo anuncios que te encajen no recomiendo esperar mucho a contactar con el vendedor, no pierdes nada, no hay compromiso alguno y te dará un buen entrenamiento para saber en que cosas fijarte y qué preguntar, sentir el feeling, "¿Me veo viviendo aquí?". Esto incluso puede darte una ventaja respecto a otras potenciales compradoras si los hubiera.

Si tras la primera visita te sigue interesando: revisa las cosa que te han generado dudas o que habías olvidado preguntar por si necesitas pedir una segunda visita, tal vez hay que reformar y quieres ir con un paleta; pasear por la zona a diferentes horas para ver el ambiente; Habla con las vecinas si existe esa posibilidad.
Es un buen momento para ver si tenemos argumentos para rebajar el precio. En fin es un periodo de reflexión, donde si realmente te interesa también tendrás cierto miedo de que te lo puedan quitar, especialmente si te ha pasado otras veces, pero mente fría. Tampoco quiero hacer de esto un compendio de consejos de comprar viviendas, creo que para eso hay libros que lo explican mucho mejor y al detalle¹, solo son algunos ejemplos de cosas que yo quizá haría.

Puede que en algunos casos haya otras compradoras, y si realmente te interesa el riesgo de que te la quiten está ahí. Mente fría, valora cuanto te interesa, no te dejes llevar por la presión, es mucho dinero lo que vas a invertir, si es la casa de tus sueños a por ella, si no pues calma, saldrán otras. El mercado inmobiliario está en un estado mucho más loco de lo que yo hubiera imaginado cuando entré en él, lo cierto es que las buenas ofertas vuelan y hay muchos más interesados de los que creía en un inicio. Mi consejo es que no te dejes llevar por esa impresión si también te ocurre, y no te desanimes si te interesa alguna oferta y no acaba saliendo adelante, es algo que puede pasar, como digo habrá otras ocasiones.

Estrechando el círculo #

Como digo, conforme más busques y más casas visites, más información tendrás y más redondearás lo que quieres. Habrá opciones que las descartarás por completo, otras nuevas que saldrán.

Te recomiendo que revises tu sistema de búsqueda constantemente e intentes optimizarlo de modo que cada vez inviertas menos tiempo en cosas que no te interesan. Para eso valida constantemente tus prioridades y elimina alertas o búsquedas predefinidas que ya no te interesen, adáptalas a tu realidad actual.

Si agotas las ofertas o anuncios de una zona que es interesante para ti siempre puede volver a tus segundas opciones, quizá encuentre algo con unas características que te merezca la pena valorar o un precio que te abra opciones, como una reforma que no podrías permitirte de otro modo.

Cuando visites una casa que no te interese finalmente, si la agente inmobiliaria o API que te la ha enseñado te da buena confianza también puedes hablarle de lo que buscas y decirle que te contacte si tiene algo de esas características, a veces por ahí puede sonar la flauta. Yo visité algunas de mis principales opciones de este modo.

En fin, creo que cada caso es muy particular, esto son solo algunos puntos que yo practiqué y considero que no me fueron mal. Yo no contaba con el detalle del presupuesto, iba un poco a ciegas en eso, así que si has llegado hasta aquí de seguro que tienes más información que yo en su día.

Wrap up #

• Ganar conocimiento de tus necesidades y limitaciones te va a ayudar en gran medida a buscar con efectividad.
• Tener un conocimiento aproximado de qué precios puedes permitirte es una de las informaciones que más te va a facilitar la búsqueda sin tener luego sorpresas.
• Las necesidades e incluso las limitaciones es algo que puede cambiar mucho conforme vayas buscando, es habitual, muy poca gente sabe 100% que quiere al inicio.
• Aprovéchate de los principales portales tecnológicos, conoce que te pueden ofrecer y exprímelos al máximo.
• Visitar inmuebles es la mejor manera de descubrir que buscas, ya que tienes el feeling de como es una casa por dentro.
• Revisa tu sistema de búsqueda constantemente, descarta lo que ya no te interesa, no pierdas tiempo, elimina waste, actualízalo con tus necesidades actuales.

1. Mi compañero Jaime Llorente me recomendó ACIERTA al comprar VIVIENDA: Guía práctica con consejos, sugerencias y advertencias de un ex-agente inmobiliario, por si tenéis curiosidad.

Link a la parte 1